м2
м2
м

Расчет бюджета при покупке квартиры в ипотеку

Все больше людей рассматривают ипотеку как вариант решения квартирного вопроса: на начало 2014 года средняя ставка в РФ составила 12,6% годовых, банки предлагают выбрать наиболее удобную систему выплат, действуют государственные программы льготного кредитования. В 2014 году эксперты прогнозируют увеличение российского ипотечного рынка на 15%.
Самый распространенный страх связан с потерей купленного жилья, а также и всех накоплений в придачу. Такие ситуации происходят, когда люди неправильно рассчитывают нагрузку на бюджет семьи. Главное при обращении за кредитом — грамотно оценить свои силы, иначе ипотека не только не поможет реализовать мечту о собственном жилье, но и просто разорит..
Ипотека — разновидность залога, при которой купленное на деньги кредитора недвижимое имущество является собственностью должника, но в случае невыполнения обязательств по договору переходит к заемщику. По упрощенной схеме можно описать процесс ипотечного кредитования следующим образом.
• Вы еще не накопили на квартиру, но потребность в ней уже есть, поэтому вы решаете взять ипотечный кредит. Банки выдают долгосрочные кредиты (в среднем на 10-30 лет) на покупку жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.11
• Банк проверяет вашу платежеспособность и заключает с вами кредитный договор (по которому вам выдаются деньги на покупку жилья) и договор об ипотеке (по которому в залог берется недвижимое имущество). При этом залогом может служить как приобретаемая в ипотеку квартира, так и уже имеющееся недвижимое имущество.
• Вы выплачиваете тело кредита (сумму, предоставляемую банком), а также проценты. Банк рассчитывает для вас процентную ставку по кредиту, которая зависит от следующих факторов: размера первоначального взноса, сроков предоставления кредита, ваших доходов, наличия поручителей, а также от типа жилья («вторичка» или новостройка).
• Вы вместе с банком рассчитываете сумму ежемесячных платежей, а также срок кредитования. Банк выдает деньги, исходя из ваших возможностей: даже если вы хотите уложиться в минимально короткий срок и рассчитываете, что ежемесячные платежи по ипотеке составят 80% от ваших доходов, кредитор такую сделку не одобрит.
• Если в какой-то момент вы не сможете вовремя уплатить банку ежемесячный платеж, вам придется выплачивать неустойку. Поэтому очень важно правильно рассчитать сроки кредита, а также ежемесячные платежи по нему.
В России ипотечное кредитование регулируется 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также статьей 334 ГК РФ и рядом статей ЖК РФ. Очевидный плюс ипотеки заключается в том, что вы можете купить жилье, даже если вы еще не накопили на него. Для получения кредита вам может потребоваться первоначальный взнос, хотя некоторые банки предлагают заключить договор и без него. Вы уже не отдаете деньги арендодателю, как при съеме жилья, а вкладываетесь в свою собственную недвижимость. И все же переплата за долгие годы кредитования может оказаться значительной — так, выплаченная сумма может превышать стоимость недвижимости в полтора-два раза, а то и больше. Кроме того, получить кредит не самая простая задача: нужно доказать свою платежеспособность, иметь хорошую кредитную историю, постоянную работу и регистрацию, а иногда также требуется наличие поручителей.
Кредитование бывает разных видов — выбирать ту или иную программу стоит в зависимости от ваших возможностей.
Сумма ежемесячного платежа не должна превышать 50% от семейного дохода за тот же период. С решением этих вопросов поможет ипотечный калькулятор, который посчитает не только финальную сумму, но переплату по кредиту, покажет процентные ставки и различные предложения банков.
Простое правило для желающих купить жилье в ипотеку: копить на первоначальный взнос. Чем больше будет эта сумма, тем дешевле обойдется кредит: банковские проценты будут значительно ниже, а кроме того, можно взять ипотеку на более короткий срок. Первоначальный взнос может составлять как 10%, так и 70% от стоимости квартиры, однако на рынке существуют предложения кредитования без первоначального взноса. Это большой риск: не желая откладывать на первоначальный взнос, люди берут потребительский кредит под большие проценты или оформляют ипотеку на заведомо невыгодных условиях. Любое непредвиденное событие приведет к просрочке, и заемщику тут же начислять банковские штрафы. Поэтому лучше всего накопить первоначальную сумму на жилье и проверить свои силы. Ежемесячно откладывайте часть денег на будущую квартиру — хорошо, если сумма будет равна будущим платежам по ипотеке. Так вы поймете, сколько денег вы можете отдавать на ипотеку с каждой зарплаты, живя при этом в комфортных условиях. Заведите в банке счет с хорошим процентом по вкладам и храните деньги там. Вы должны быть готовы к тому, что на первоначальный взнос вам, скорее всего, придется копить несколько лет.
Арифметика здесь простая: чем меньше срок кредита, тем дешевле обходится ипотека. И все-таки не стоит переоценивать свои возможности и подписываться на неподъемные ежемесячные платежи для того, чтобы выплатить кредит в кратчайшие сроки. Рассчитывайте платежи и, соответственно, срок кредита с запасом. Если у вас останутся лишние денежные средства, кредит можно будет погасить досрочно — частично или полностью. В договоре обязательно будет прописана такая возможность, однако у всех банков на этот счет своя политика: одни разрешают досрочно оплатить лишь часть кредита, другие — только всю сумму полностью, где-то есть комиссии за досрочное погашение, а в других местах нужно просто заранее подать заявление. Лучше всего выбрать кредитный план, где возможно частичное досрочное погашение кредита без взимания штрафов. Вместе со специалистами вы составите новый график платежей. Есть два варианта: сократить срок или уменьшить ежемесячные выплаты по кредиту. В этой ситуации аналитики советуют выбрать уменьшение ежемесячной кредитной нагрузки, а сэкономленные деньги вновь вложить в досрочное погашение долга. Сокращать срок кредита стоит только в том случае, если вы на сто процентов уверены в стабильном росте своих доходов.
Закон обязывает заемщика страховать только сохранность приобретаемой квартиры, однако банки часто выставляют и другие требования для получения кредита. Даже если кредитор не требует от вас дополнительной страховки, приобрести ее все-таки стоит. Банк предлагает более выгодные условия и меньший процент (в среднем на 2-3% ниже) людям, застраховавшим жизнь и здоровье, а также титул (риск утраты права собственности). Титульное страхование желательно при покупке жилья на вторичном рынке: оно защищает собственника от любых рисков, связанных с притязаниями на право собственности третьими лицами. Полис оформляется на 3 года (срок исковой давности по сделкам приобретения недвижимости). Все прочие виды страхования оформляются на весь срок ипотеки, а общие взносы по страховке достигают 1,5–2% от стоимости жилья, однако эти траты вполне оправданы.
Банки предлагают две схемы выплат по кредиту: аннуитетные и дифференцированные платежи. Аннуитетные платежи остаются равнозначными на протяжении всего срока кредитования. По ним удобно рассчитывать семейный бюджет, и в начале они не так обременительны, как дифференцированные, однако итоговая переплата по ним очень значительна. При выборе дифференцированного платежа тело кредита вы выплачиваете равными долями, а банковский процент вычисляется по остатку задолженности. Поэтому в начале дифференцированные платежи сильно бьют по семейному бюджету. Однако примерно к середине срока дифференцированный платеж выравнивается с аннуитетным, а затем продолжает уменьшаться. И в итоге, выбирая его, вы экономите на кредите.
Если вы относитесь к льготной категории граждан, обязательно пользуйтесь выгодными условиями кредитования Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Так, по программе «Материнский капитал» ставки по ипотеке составляют 7,65-10,75% для покупки жилья в новостройке, а для «вторички» — 8,05-12,25%. Для военных («Военная ипотека») ставки составляют 9,75-10,75% для покупки жилья в новостройке, а для вторички — 10,25-11,25%. Если вы вступите в программу «Молодые ученые», ипотечная ставка составит от 10 до 10,5%. Все подробности вы можете узнать в нашей статье «Госпрограммы для покупки жилья».
Ипотеку обычно берут не на год и не два, а потому игра на разнице курсов — рискованное мероприятие. Кроме того, вам не придется отдавать комиссию за конвертацию.
В нашей стране наметилась тенденция снижения ипотечных ставок, и к 2015 году планируется снижение планки до 8,6%. Не исключено, что и ваш банк решит сделать кредит более доступным. В этом случае непременно попросите кредитора снизить ставку и для вас, ссылаясь на то, что вы добросовестно и ответственно относитесь к обязательствам по кредиту. Не все банки пойдут на это, но попробовать стоит, ведь даже небольшое снижение процента ведет к экономии средств.
Убедитесь, что рефинансирование сделает кредит доступнее. Если банк отказал вам в снижении процентной ставки, но вы не хотите упускать выгодное предложение, можно обратиться за рефинансированием, то есть получить новый кредит под более низкие проценты. Однако важно просчитать все заранее: перекредитование имеет смысл лишь в случае, когда разница процентных ставок значительна. Потому что для получения нового кредита нужно заново подтвердить свою платежеспособность, провести оценку жилья, оформить новую ипотеку и так далее.
Обратитесь в налоговую за получением налогового вычета. Существует два основных налоговых вычета для тех, кто купил жилье в ипотеку.
Во-первых, налоговый вычет на покупку недвижимого имущества, который составляет 13% от предельной суммы в 2 миллиона рублей — то есть 260 тысяч рублей. Подробнее о том, как получить вычет единовременно или у работодателя, читайте в нашей статье «Налоговый вычет при покупке квартиры».
Во-вторых, вы можете получить обратно 13% от фактически выплаченных банку процентов по ипотеке. С 1 января 2014 года максимальная сумма, из которой производится налоговый вычет, составляет 3 миллиона рублей. Вычет можно получить только один раз, но предоставляется он за каждый год отдельно, по мере выплаты процентов банку.