м2
м2
м

Расчет бюджета при покупке квартиры в ипотеку

Все больше людей рассматривают ипотеку как вариант решения квартирного вопроса: на начало 2014 года средняя ставка в РФ составила 12,6% годовых, банки предлагают выбрать наиболее удобную систему выплат, действуют государственные программы льготного кредитования. В 2014 году эксперты прогнозируют увеличение российского ипотечного рынка на 15%.
Самый распространенный страх связан с потерей купленного жилья, а также и всех накоплений в придачу. Такие ситуации происходят, когда люди неправильно рассчитывают нагрузку на бюджет семьи. Главное при обращении за кредитом — грамотно оценить свои силы, иначе ипотека не только не поможет реализовать мечту о собственном жилье, но и просто разорит..
Ипотека — разновидность залога, при которой купленное на деньги кредитора недвижимое имущество является собственностью должника, но в случае невыполнения обязательств по договору переходит к заемщику. По упрощенной схеме можно описать процесс ипотечного кредитования следующим образом.
• Вы еще не накопили на квартиру, но потребность в ней уже есть, поэтому вы решаете взять ипотечный кредит. Банки выдают долгосрочные кредиты (в среднем на 10-30 лет) на покупку жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.11
• Банк проверяет вашу платежеспособность и заключает с вами кредитный договор (по которому вам выдаются деньги на покупку жилья) и договор об ипотеке (по которому в залог берется недвижимое имущество). При этом залогом может служить как приобретаемая в ипотеку квартира, так и уже имеющееся недвижимое имущество.
• Вы выплачиваете тело кредита (сумму, предоставляемую банком), а также проценты. Банк рассчитывает для вас процентную ставку по кредиту, которая зависит от следующих факторов: размера первоначального взноса, сроков предоставления кредита, ваших доходов, наличия поручителей, а также от типа жилья («вторичка» или новостройка).
• Вы вместе с банком рассчитываете сумму ежемесячных платежей, а также срок кредитования. Банк выдает деньги, исходя из ваших возможностей: даже если вы хотите уложиться в минимально короткий срок и рассчитываете, что ежемесячные платежи по ипотеке составят 80% от ваших доходов, кредитор такую сделку не одобрит.
• Если в какой-то момент вы не сможете вовремя уплатить банку ежемесячный платеж, вам придется выплачивать неустойку. Поэтому очень важно правильно рассчитать сроки кредита, а также ежемесячные платежи по нему.
В России ипотечное кредитование регулируется 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также статьей 334 ГК РФ и рядом статей ЖК РФ. Очевидный плюс ипотеки заключается в том, что вы можете купить жилье, даже если вы еще не накопили на него. Для получения кредита вам может потребоваться первоначальный взнос, хотя некоторые банки предлагают заключить договор и без него. Вы уже не отдаете деньги арендодателю, как при съеме жилья, а вкладываетесь в свою собственную недвижимость. И все же переплата за долгие годы кредитования может оказаться значительной — так, выплаченная сумма может превышать стоимость недвижимости в полтора-два раза, а то и больше. Кроме того, получить кредит не самая простая задача: нужно доказать свою платежеспособность, иметь хорошую кредитную историю, постоянную работу и регистрацию, а иногда также требуется наличие поручителей.
Кредитование бывает разных видов — выбирать ту или иную программу стоит в зависимости от ваших возможностей.
Сумма ежемесячного платежа не должна превышать 50% от семейного дохода за тот же период. С решением этих вопросов поможет ипотечный калькулятор, который посчитает не только финальную сумму, но переплату по кредиту, покажет процентные ставки и различные предложения банков.
Простое правило для желающих купить жилье в ипотеку: копить на первоначальный взнос. Чем больше будет эта сумма, тем дешевле обойдется кредит: банковские проценты будут значительно ниже, а кроме того, можно взять ипотеку на более короткий срок. Первоначальный взнос может составлять как 10%, так и 70% от стоимости квартиры, однако на рынке существуют предложения кредитования без первоначального взноса. Это большой риск: не желая откладывать на первоначальный взнос, люди берут потребительский кредит под большие проценты или оформляют ипотеку на заведомо невыгодных условиях. Любое непредвиденное событие приведет к просрочке, и заемщику тут же начислять банковские штрафы. Поэтому лучше всего накопить первоначальную сумму на жилье и проверить свои силы. Ежемесячно откладывайте часть денег на будущую квартиру — хорошо, если сумма будет равна будущим платежам по ипотеке. Так вы поймете, сколько денег вы можете отдавать на ипотеку с каждой зарплаты, живя при этом в комфортных условиях. Заведите в банке счет с хорошим процентом по вкладам и храните деньги там. Вы должны быть готовы к тому, что на первоначальный взнос вам, скорее всего, придется копить несколько лет.
Арифметика здесь простая: чем меньше срок кредита, тем дешевле обходится ипотека. И все-таки не стоит переоценивать свои возможности и подписываться на неподъемные ежемесячные платежи для того, чтобы выплатить кредит в кратчайшие сроки. Рассчитывайте платежи и, соответственно, срок кредита с запасом. Если у вас останутся лишние денежные средства, кредит можно будет погасить досрочно — частично или полностью. В договоре обязательно будет прописана такая возможность, однако у всех банков на этот счет своя политика: одни разрешают досрочно оплатить лишь часть кредита, другие — только всю сумму полностью, где-то есть комиссии за досрочное погашение, а в других местах нужно просто заранее подать заявление. Лучше всего выбрать кредитный план, где возможно частичное досрочное погашение кредита без взимания штрафов. Вместе со специалистами вы составите новый график платежей. Есть два варианта: сократить срок или уменьшить ежемесячные выплаты по кредиту. В этой ситуации аналитики советуют выбрать уменьшение ежемесячной кредитной нагрузки, а сэкономленные деньги вновь вложить в досрочное погашение долга. Сокращать срок кредита стоит только в том случае, если вы на сто процентов уверены в стабильном росте своих доходов.
Закон обязывает заемщика страховать только сохранность приобретаемой квартиры, однако банки часто выставляют и другие требования для получения кредита. Даже если кредитор не требует от вас дополнительной страховки, приобрести ее все-таки стоит. Банк предлагает более выгодные условия и меньший процент (в среднем на 2-3% ниже) людям, застраховавшим жизнь и здоровье, а также титул (риск утраты права собственности). Титульное страхование желательно при покупке жилья на вторичном рынке: оно защищает собственника от любых рисков, связанных с притязаниями на право собственности третьими лицами. Полис оформляется на 3 года (срок исковой давности по сделкам приобретения недвижимости). Все прочие виды страхования оформляются на весь срок ипотеки, а общие взносы по страховке достигают 1,5–2% от стоимости жилья, однако эти траты вполне оправданы.
Банки предлагают две схемы выплат по кредиту: аннуитетные и дифференцированные платежи. Аннуитетные платежи остаются равнозначными на протяжении всего срока кредитования. По ним удобно рассчитывать семейный бюджет, и в начале они не так обременительны, как дифференцированные, однако итоговая переплата по ним очень значительна. При выборе дифференцированного платежа тело кредита вы выплачиваете равными долями, а банковский процент вычисляется по остатку задолженности. Поэтому в начале дифференцированные платежи сильно бьют по семейному бюджету. Однако примерно к середине срока дифференцированный платеж выравнивается с аннуитетным, а затем продолжает уменьшаться. И в итоге, выбирая его, вы экономите на кредите.
Если вы относитесь к льготной категории граждан, обязательно пользуйтесь выгодными условиями кредитования Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Так, по программе «Материнский капитал» ставки по ипотеке составляют 7,65-10,75% для покупки жилья в новостройке, а для «вторички» — 8,05-12,25%. Для военных («Военная ипотека») ставки составляют 9,75-10,75% для покупки жилья в новостройке, а для вторички — 10,25-11,25%. Если вы вступите в программу «Молодые ученые», ипотечная ставка составит от 10 до 10,5%. Все подробности вы можете узнать в нашей статье «Госпрограммы для покупки жилья».
Ипотеку обычно берут не на год и не два, а потому игра на разнице курсов — рискованное мероприятие. Кроме того, вам не придется отдавать комиссию за конвертацию.
В нашей стране наметилась тенденция снижения ипотечных ставок, и к 2015 году планируется снижение планки до 8,6%. Не исключено, что и ваш банк решит сделать кредит более доступным. В этом случае непременно попросите кредитора снизить ставку и для вас, ссылаясь на то, что вы добросовестно и ответственно относитесь к обязательствам по кредиту. Не все банки пойдут на это, но попробовать стоит, ведь даже небольшое снижение процента ведет к экономии средств.
Убедитесь, что рефинансирование сделает кредит доступнее. Если банк отказал вам в снижении процентной ставки, но вы не хотите упускать выгодное предложение, можно обратиться за рефинансированием, то есть получить новый кредит под более низкие проценты. Однако важно просчитать все заранее: перекредитование имеет смысл лишь в случае, когда разница процентных ставок значительна. Потому что для получения нового кредита нужно заново подтвердить свою платежеспособность, провести оценку жилья, оформить новую ипотеку и так далее.
Обратитесь в налоговую за получением налогового вычета. Существует два основных налоговых вычета для тех, кто купил жилье в ипотеку.
Во-первых, налоговый вычет на покупку недвижимого имущества, который составляет 13% от предельной суммы в 2 миллиона рублей — то есть 260 тысяч рублей. Подробнее о том, как получить вычет единовременно или у работодателя, читайте в нашей статье «Налоговый вычет при покупке квартиры».
Во-вторых, вы можете получить обратно 13% от фактически выплаченных банку процентов по ипотеке. С 1 января 2014 года максимальная сумма, из которой производится налоговый вычет, составляет 3 миллиона рублей. Вычет можно получить только один раз, но предоставляется он за каждый год отдельно, по мере выплаты процентов банку.

Многодетная семья

Семьям, где воспитываются трое и более детей, государство может подарить земельный участок. Программа действует только в некоторых регионах.
Участок будет выделен из государственных или принадлежащих муниципалитету земель. Что делать с участком без дома? В АИЖК придумали схему по строительству доходных домов: земли нескольких многодетных семей объединяются, создается ЖСК — жилищно-строительный кооператив. К строительству привлекается кредитор, на чьи деньги возводится здание. Когда дом построен, многодетной семье безвозмездно выдают квартиру на 100-120 квадратных метров. Все остальные квартиры можно будет продать или сдавать в аренду 15-20 лет, чтобы выплатить жилищный кредит. Члены ЖСК также могут стать собственниками и других квартир в доме, но тогда им нужно вкладываться в строительство и самим оплачивать ипотеку за счет сдачи квартир в аренду.

Все эти программы, безусловно, облегчают покупку жилья льготным категориям граждан. Однако если вы собрались, воспользовавшись субсидиями, брать жилье в ипотеку, помните о своей ответственности перед банком. Расплачиваться по кредиту вам все равно придется. Более того, банк должен будет признать вас платежеспособным. А это значит, что на ежемесячные платежи по кредиту не должно уходить более 45% ваших доходов.

Ученые

На льготные условия покупки жилья могут претендовать молодые ученые не старше 35 лет (доктора наук — не старше 40), как минимум в течение 5-ти лет занимающие должность в учреждениях науки. При этом ученый должен быть признан нуждающимся в жилье.
Размер льготы — средняя рыночная стоимость 33-х квадратных метров жилья, полагающихся ученому. А вступив в кредитную программу «Молодые ученые» (ставка от 10 до 10,5%), научный сотрудник сможет взять кредит больше (размер кредита высчитывается исходя из будущего уровня доходов, а не из настоящего) и приобрести жилье получше. Если у ученого появится ребенок, то на полтора года ему разрешат выплачивать меньшую сумму платежей. Для участия в программе нужно заполнить анкету в электронном виде — кредиты по таким заявкам уже выдаются.
Однако так же, как и военным, молодым ученым будет сложно поучаствовать одновременно и в программе для молодых ученых, и в программе для молодой семьи. Совместить льготы будет сложно, потому что кредитор с недоверием отнесется к совмещению льгот и, скорее всего, откажет вам в ипотеке. Также программа для молодых ученых предусматривает оформление квартиры на одного человека (самого молодого ученого), а в некоторых регионах квартиры для молодых семей нужно оформлять сразу на всех членов семьи, как уже говорилось выше.

Военные

Государственные субсидии могут получить военные, подлежащие увольнению или завершившие службу по истечении контракта, по состоянию здоровья или семейным обстоятельствам.
1. Жилищный сертификат — еще одна подпрограмма ФЦП «Жилище». Сертификат рассчитывается исходя из норм площади. На одинокого военного положена площадь в 33 квадратных метра, на семью из двух человек — 42, а в семье с детьми на каждого должно приходиться по 18 квадратных метров. На сертификат можно купить жилье, построить дом, взять или оплатить уже существующую ипотеку.
2. Накопительно-ипотечная система обеспечения жильем военнослужащих (НИС). Федеральный бюджет ежегодно выделяет на каждого участника этой программы по 222 тыс. рублей (за 2013 год, но сумма выплат растет ежегодно) — и по окончании трехлетней службы военные имеют возможность воспользоваться этой суммой для оплаты первоначального взноса и платежей по кредиту
По программе кредитования АИЖК «Военная ипотека» военнослужащий не должен оплачивать ни 10% первоначального взноса, ни вносить последующие платежи — за него это сделает государство. Платежи будут формироваться за счет средств, накопленных к моменту оформления кредита на счете военного по НИС. Останется оплатить лишь 3-5 тыс. рублей за оценку квартиры (это обязательная процедура для получения ипотеки, так как банк должен быть уверен, что квартира может быть продана за ту сумму, которую банк выдал в качестве ипотечного кредита) и расходы на страхование (для ипотеки страхование составляет 1-1,15% в год от остатка по кредиту с учетом процентов).
Если военный хочет купить более комфортное жилье (на которое не хватает выплат по НИС или жилищному сертификату), он может добавить личные средства для увеличения кредита. Ставки по ипотеке составляют 9,75-10,75% для покупки жилья в новостройке, а для вторички – 10,25-11,25%.
Можно ли совместить с другими программами?
Материнский капитал (если в семье военного появился второй ребенок) можно использовать для первоначального взноса или при погашении кредита за жилье.
Однако льготы для молодой семьи на покупку квартиры получить будет нелегко. Во-первых, кредитор, скорее всего, побоится иметь с вами дело — в его глазах совмещение субсидий будет признаком низкой платежеспособности. Кроме того, во многих регионах квартиру молодой семьи регистрируют на всех ее членов, тогда как военный должен оформить ее только на себя (в соответствии с НИС), если военный, создавший молодую семью, уже воспользовался льготой и купил квартиру, то его семья не сможет претендовать на улучшение жилищных условий, ведь квадратных метров на всех уже достаточно.

Материнский капитал

Семьи, где родился (или был усыновлен) второй ребенок, получают материнский капитал, даже если они не нуждаются в улучшении жилищных условий.
Сумма, выплачиваемая матери (или иногда отцу) второго ребенка, на 2013 год составила 409 тыс. рублей. Помимо того, что сумму можно потратить на образование ребенка или за счет нее поднять накопительную часть пенсии матери, деньги можно использовать и для покупки жилья в кредит. Получение материнского капитала не мешает вам участвовать в программе улучшения жилищных условий для молодых семей — прибавьте сумму в 2,4 млн (из расчета 72 квадратных метра, то есть по 18 метров на четырех человек, умноженных на норматив стоимости одного квадратного метра по региону) — и у вас в распоряжении окажется более 2,8 млн рублей.
Кроме того, эта льгота позволяет получить выгодные условия кредитования по программе «Материнский капитал», основанной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ставки по ипотеке составляют 7,65-10,75% для покупки жилья в новостройке, а для «вторички» — 8,05-12,25%. При участии в этой программе можно увеличить размер кредита, а значит — купить жилье получше, ведь для получения ипотеки вы должны заплатить всего 10% от стоимости жилья в качестве первичного взноса. Причем по этой программе у вас может быть до четырех созаемщиков, то есть вы можете взять кредит вместе с членами семьи и друзьями, если у вас денег не достаточно.

Молодая семья

Субсидия предоставляется семьям, в которых возраст каждого из супругов не превышает 35 лет, а также неполным семьям с одним молодым родителем. При этом семью должны признать нуждающейся в улучшении жилищных условий. Это значит, что вы не можете претендовать на льготы, если у вас уже есть недвижимость или на каждого члена семьи приходится больше квадратных метров, чем положено по учетной норме (норма составляет 10-12 квадратных метров на человека).
Одна из подпрограмм федеральной целевой программы «Жилище» носит название «Обеспечение жильем молодых семей». Согласно условиям этой подпрограммы, бездетные семьи получают помощь в размере 30% от средней стоимости жилья в регионе, а семьи с детьми — в размере 35%. На эти деньги можно купить квартиру, построить дом, заплатить взнос, погасить долг и уплатить проценты по жилищному кредиту.
Как рассчитать сумму? Положенные на семью квадратные метры умножаются на норматив стоимости одного квадратного метра в регионе. Семья из двух человек должна получить 42 квадратных метра жилой площади. В семье, где два, три и более детей, на каждого человека должно приходиться по 18 квадратных метров. То есть если вы молодая семья с единственным ребенком, вы можете рассчитывать на сумму более 1,8 млн рублей.

Ипотека

Ипотека – сейчас один из самых распространённых способов приобрести квартиру. Ведь далеко не каждый может себе позволить купить квартиру, выплатив всю сумму сразу или даже выплачивать её в рассрочку. Ипотека существует для разных категорий граждан и в каждом банке свои условия.

Так, Российский Национальный Коммерческий Банк (РНКБ) предлагает несколько ипотечных программ.

Для того, чтобы получить ипотечный кредит, в первую очередь требуется собрать пакет документов:

— анкета на получение кредита;

— паспорт гражданина РФ;

— если заёмщику не исполнилось 27 лет, необходим военный билет;

— справка о доходах;

— документы, которые подтверждают занятость заёмщика;

— документы по залогу;

— другие документы по требованию банка (свидетельство о заключении или расторжении брака, справка о присвоении ИНН, паспорт гражданина Украины).

После одобрения банка на кредит можно приступать к выбору квартиры и собирать остальные документы:

— правоподтвержадющие и правоустанавливающие документы на предмет залога;

— кадастровый паспорт;

— выписка из Единого госреестра недвижимого имущества об отсутствии обременений на предмет залога. Данная выписка имеет срок годности – 30 дней;

— выписка из украинского Госреестра прав на недвижимое имущество;

— справка о составе семьи (справка о зарегистрированных лицах);

— паспорта или свидетельства о рождении продавцов предмета залога;

— согласие супруги(а) правообладателя на проведение сделки, либо свидетельство о расторжении брака;

— справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

— если собственником предмет залога является несовершеннолетний, требуется разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки.

После предоставления в банк необходимых документов можно назначать дату и время заключения сделки купли-продажи на территории банка.